空き家投資〜二つの利回り〜

不動産投資だけではなく、株式投資においても、「利回り」という言葉を必ずといってもいいほど目にします。不動産投資において利回りは、「表面利回り」と「実質利回り」の２種類あります。

表面利回り

表面利回りとは、投資額(物件価格・初期のリノベーション代金)に対する１年で得られる賃料収入の割合です。

表面利回り(％)＝(年間収入/購入金額)×100

の式で求めることができます。不動産の広告で見る「利回り」の値は表面利回りであることが多いです。

実質利回り

実質利回りとは、賃料収入から物件の取得や年間の運営にかかった経費を引いた収益率です。不動産投資では、物件取得時の初期費用だけではなく、運用時においても大小様々な経費がかかります。より現実的なキャッシュフローを計算するときや、ローンの返済計画や投資の判断には、実質利回りを用います。

実質利回り(％)＝(年間収入ー年間諸費用)/(購入金額＋購入時の経費)×100

の式で求めます。この値は、不動産区多くに書いていないことが多いです。税金や諸費用などは「自分で調べて、自分で計算する」ことが大切です。

表面利回りと実質利回りの計算の例を紹介します。

例えば…

• 物件価格：約200～500万円

• 初期のリノベーション代金：約300～1000万円

• 物件購入時の経費：約60万円

• 年間運営経費：10万円(管理費約6万円＋固定資産税約4万で計算)

• 家賃は月５万円と想定

※ローンを利用せずに購入の場合です。

※空室期間は無しと想定(通常、入居率100%はありません。どれだけ優良物件でも入居者の入れ替わりや修繕による空室期間が発生します。)

※修繕費は含まれていません。(修繕が発生する毎に大家さんの支払いが必要です。)

※諸経費は、物件の所在地や価格によって変わります。

※あくまで試算です。