空き家投資計画から 〜出口戦略まで〜
web staff
空き家投資の流れ
空き家投資を考えはじめてから、実際に収益を得るまでの大まかな流れについてみていきます。そして、最終的な利益確定の段階である出口戦略などについても簡単に説明していきます。
計画ー不動産投資は中長期戦ー
※計画を立てる前に要確認
不動産は流動性が低く(すぐに換金できず)、投資した元本は長期に渡り取り崩せない眠ったお金になります。それぞれの、家計状況やマネープランによって変わるため、「不動産投資にいくらまでお金を使うべきか？使ってもいいか？」に一つの正解はありません。ただ、どの投資家に対しても共通しているのは、投資する金額は、「いざ」というときのために必要となるお金は確保したうえで、長期(10年以上)に渡って眠らせてもいい金額ということです。
月々の収支、または、最終的な収支をプラスにするためには、どのくらいの利回りを目指すべきなのか。「最終的にどれくらいの利益を得たいのか？」「月々、どれくらいの手取り収入を得たいのか？」から逆算して計画を立てます。月々の収支に関しては、特に、購入時にローンを組んでいる場合、不動産投資で得られる家賃収入と、ローンの返済額・その他の経費とのバランスを考えることが大切です。不動産投資は、大家さんとして物件から収益を上げている間も様々な経費が必要となります。例えば、毎年の固定資産税やその都度発生する修繕費などです。予め、物件購入後に必要となる経費をシュミレーションして入念な資金計画を立てましょう。
エリア探し＆物件探し
インターネットや不動産会社などで物件を探してみましょう。
物件を探す際に、購入を検討している収益物件の周辺地域の家賃や賃料相場を確認しておきましょう。賃貸物件の相場を確認することで、物件から得られる家賃収入に関してイメージしやすくなります。理想の利回りの実現のために、いくらまで初期投資してもよいかを割り出す際の参考になります。賃料の設定は投資家（大家さん)の自由です。しかし、どれだけ、豪華なリノベーションを施しても、相場を大きく上回る額の家賃では入居者が見つかりにくくなってしまいます。
また、不動産会社の話や不動産広告の内容からその地域でどのような需要があるのかも推測します。地域の需要を推測することで、間取りやデザインなど、リノベーションを設計する際の参考になります。
例）
・単身世帯向けの住居 or ファミリー世帯向けの住居
・若年層向け or 高齢世帯向け
・居住用の物件 or 事業用の物件
＋αとして、その地域の将来(10年後)の姿も想像してみると、その物件が抱える将来のチャンスやリスクも考えやすくなります。
例）
・2040年までは、人口が増加傾向にあると推測されている地域。１０年後も若年世代が多く住みそう
・○○年に■■小学校が廃校予定。将来的には、人口が減少して、ファミリー世帯が減るかもしれない
・△△年に最寄駅周辺の再開発が完了する。再開発後の駅ビルとテナント獲得競争が激しくなりそう。再開発後の駅ビルよりも高い賃料は設定できないだろう。
購入とリフォーム・リノベーション
有望な物件を見つけ、購入したら必要に応じて、リフォーム・リノベーションをしましょう。
■傷んでいる部分の修繕(リフォーム)
中古で購入している物件は、経年変化によって傷んでいる部分もあります。外壁や屋根の塗装、配管や設備機器の交換などがその対象です。
■建物の付加価値を上げるための修繕(リノベーション)
住宅の間取りには、「流行り」や「人気」があります。そのため、仕様の古い賃貸用の建物は必然的に競争力が低下してしまします。競争力が低下すると、賃料を引き下げざるをえなくなったり、空室リスクが上がってしまいます。長期に渡って、高い収益性を実現させるためには、ライフスタイルの変化に合わせたリノベーションをする必要があります。例えば、６帖のダイニングキッチンと６帖の和室が３つの間取りを、広いLDKと２つの洋室とする間取り変更です。前者は、床に座って生活をするライフスタイルが想定されていた時代の物件です。70年代には広く受け入れられた間取りですが、現代の生活様式からみれば扱いにくい間取りになってしまいます。この物件を、今の時代の生活にあった間取りに変更することで、暮らしやすい物件になります。老朽化の修繕だけではなく、物件の付加価値を上げるためのリノベーションに取り組むことで、世の中のニーズにこたえることが可能になります。
入居者の募集
物件の初期リフォームなどが終了すれば、いよいよ賃貸経営の開始です。賃貸管理を行っている不動産会社に賃貸物件の仲介を依頼して入居者を募集します。もちろん、大家さん自身で入居者の募集を行う場合もあります。しかし、入居者募集広告の作成と掲載、内見対応、契約書の作成や取り交わしなど、専門知識が求められるものや煩雑な作業となるものが多いです。平日に仕事を行っている大家さんの場合は不動産会社に委託する方が効率がよくなります。
管理
入居者からの家賃の徴収や、クレーム(設備の故障など)に対応します。アパートの共用部の掃除など、入居者が快適に過ごせるようにするための作業をします。管理は、管理会社に委託する場合、管理手数料がかかります。管理会社や管理の内容により異なりますが、おおよそ、月の家賃の5%~10％です。また、不動産投資では、収益が20万円を超えると、確定申告が必要になります。
出口戦略ーどのタイミングで、どのように切り上げるかー
どのような物件もいずれは大規模な修繕や建て替えが必要になります。不動産投資の出口戦略には多額の費用が必要なものもあります。不動産投資を始める前の段階で、今ある物件の「最後」をある程度考えておきましょう。
①初期投資額を回収し、売却可能なうちに売却する
売却方法も、入居者がいる状態で収益物件(オーナーチェンジ物件)として売却する方法と、入居者がいない状態で居住用物件として売却する方法があります。
②貸せるうちは貸し続ける。貸せなくなったら自分で利用する
募集しても、入居者が集まらなくなったら。老朽化により、建て替えが必要になったら。など、それぞれのタイミングで、物件を、賃貸として使うのではなく、自宅として住むなど自己利用する方法です。
③更地にして、土地として売却する
④新築に建て替え、貸し出す
古い物件を建て替える方法です。仮に、入居者がいる状態で建て替える場合には、入居者に退去してもらう必要があります。立ち退き交渉では、トラブルが発生するケースが見られ、お金もかかるので、慎重に行う必要があります。時間もお金もかかる出口戦略ですので、事前の計画が大事です。
以上で、４つの出口戦略を紹介しました。出口戦略は、物件の所在地、オーナーの年齢などによって様々です。納得のいく投資結果を得るため、投資をはじめる前に少し出口戦略を考えてみましょう。
