空き家投資のメリット・デメリット
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空き家投資のメリット
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物件価格が安い 土地の広さや利便性などの基本的な条件が等しい場合、土地を購入し収益物件を新築するよりも、中古の建物がついた物件の方が低価格で手に入ります。特に、リフォームやリノベーションされていない築古(築30～40年以上)の建物の資産価値はゼロに近い値で評価されます。つまり、土地の値段で建物も手に入れることができます。さらに、空き家は何も利用されていない物件であるため、持ち主の意向により安く譲ってもらえることもあります。相続などで手に入れるなど、既に所有している空き家を利用する場合は、リフォーム・リノベーション費用の初期投資のみで始められます。
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利回りがよい 空き家投資は物件購入費用など初期費用が低く済むため、高い利回りを目指すことができます。高い利回りは、ローン返済にとってもプラスです。また、ローンを組まずに現金で物件を購入した場合は、よりキャッシュフローがよくなり、手元に残るお金が多くなります。
デメリット
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リフォーム・修繕費用がかかりすぎると利回りが低下 リフォームや修繕費用が掛かりすぎると利回りが低下してしまいます。空き家購入後に想定外の損傷が見つかった場合、当初の予定よりもリフォーム費用がかさんでしまいます。運用中も設備の故障など、追加でリフォーム費用が発生する場合もあります。対策として、購入前に、専門家に物件調査(インスペクション)を依頼し、建物の状態を詳細に把握し、リフォーム・リノベーションにどれくらいの費用が掛かるのか見積もりを取っておきましょう。大家さんの中には、自分でできる範囲はセルフリフォームし、自分で難しい部分は職人などに発注するなどしている方もいます。
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売却が難しい物件も 空き家の中には、いざ、売却しようとしても、物件の買い手が見つかりにくい、または土地の価値が著しく低いことがあります。特に「再建築不可」の物件ですと、今ある建物が壊れてしまったら新築でないため、買い手がつきにくくなっています。対策として、購入前に物件の資料や担当の営業に必ず確認を取りましょう。また、その住宅が、「空き家」となった理由を推測しましょう。両親の死亡など個人の事情によるものなのか、物件の土地の状況(軟弱地盤、河川氾濫による浸水歴がある)または、法令(再建築不可など)によるものなのかは重要です。後者２つの理由による空き家の場合、売却が難しい物件である可能性が高いです。
