空き家投資の注意点

空き家投資とは、空き家を利用する不動産投資です。築古の物件を安く購入し、リフォーム・リノベーションを施して収益を生み出す物件に再生させます。空き家投資には、初期投資額が小さいため、比較的高い利回りを実現しやすいというメリットがあります。

しかし、空き家投資には以下のようにいくつかの注意点があります。

【注意点その１】空き家が再建築不可の土地に建てられていないかどうか

空き家の中には、再建築不可の土地に建てられている物件もあります。建築基準法上で認められている道路と接する幅２m未満である場合などが再建築不可の土地になります。再建築不可の土地では、今ある建物を一度壊したら、建て替えることができません。また、増築や改築など「建築確認申請」が必要になるような大規模なリフォーム・リノベーションはできません。今ある建物を壊してしまうと再建築できないため、再建築可能な土地と比べると、土地の価値は著しく低くなってしまいます。また、建物を建てられない土地の需要は少ないため、売却も難しくなってしまいます。空き家を購入する際には、土地にかかる法的な規制を確認しておきましょう。

【注意点その２】空室期間の想定をしているかどうか

不動産投資には、「入居者が決まらない」というリスクがつきものです。空室の間は収入が一切生じません。しかし、空室でも固定資産税や管理費などのコストは発生し続けるため、空室期間が長いほど収支が赤字になりやすくなってしまいます。賃貸物件では、入居者の入れ替わりにより、必ず空室期間が発生します。退去が発生すると、その空室を埋めるには、少なくとも１か月から３か月はかかります。また、退去の際に、大規模な修繕リフォームが必要になった場合には半年以上、空室が埋まらないこともあります。複数物件を同時に運用している場合でも、入居率100%であることはほとんどありません。入居率は約９割あれば好成績です。不動産投資を始める際には、こうした空室期間も想定した資金計画を立てることをオススメしています。

【注意点その３】家賃滞納対策

入居者は入っているものの、家賃が支払われないというリスクがあります 。空室と同様に、家賃が滞納されている間も収入は生じません。さらに、空室の場合とは異なり、家賃滞納されている間は、あくまでも入居中のため、入居者の新規募集もできません。家賃滞納が発生した場合の損失は空室よりも大きくなります。そのため、入居者の入居審査は慎重に行いましょう。また、家賃滞納対策として、保証人代行サービスを検討するのもよいでしょう。

【注意点その４】予想外の修繕の発生

初期投資の額は収益物件を新築する場合に比べ低く抑えられる点が空き家投資のメリットです。しかし、購入時点で物件自体がある程度老朽化しているため、予想外の修繕に見舞われるというリスクは新築の物件よりも大きいです。もちろん、空き家投資に限らず、賃貸物件には修繕がつきものです。経年変化による設備の故障など、時期の予想が付きやすいものから、漏水など思いがけず大きな修繕が必要になることもあります。建築業者や一部の不動産仲介業者を除き、専門家以外が、物件の瑕疵や状態を見極めるのは難しいものです。物件を購入する前にホームインスペクションなどを通し、専門家による確認を行うことをおすすめします。

【注意点その５】出口戦略を考えておく

どのような物件をいつかは住めなくなる時期がきます。建物自体は使うことができても、入居者が見つからない、思ったような家賃をとれなくなってきたなど不動産投資を始めた当初とは異なるシナリオが現実となることもあります。空き家投資を始める前に少し、「どのタイミングでどのように切り上げるか」という出口戦略を考えておきましょう。

出口戦略の例としては、以下の４つがあります。

①初期投資額を回収した後、売却可能なうちに売却する

②貸せるうちは貸し続ける

③更地にして土地として売る

④新築に建て替えて貸し出す

ここまで、注意点を紹介してきました。不動産投資は、動かす金額も大きく、保有しているだけで税金などのコストがかかる投資です。上記以外の注意点も沢山あります。長期の計画を立てた上で投資を始めてみてください。